Краткость - сестра таланта

Адвокатский кабинет Галлямовой Елены Ивановны, расположен в городе Уфа, ул. Гагарина, д. 64, офис 3. Адвокат Галлямова Е.И. оказывает юридические услуги с сентября 1991 года. За это время адвокат был рад оказать помощь гражданам и юридическим лицам, обратившимся к ней.

Галлямова Елена Ивановна

«Долг. Честь. Достоинство. Милосердие» - девиз Адвоката Галлямовой Елены Ивановны АП РБ.
Земельные споры
        Земельные споры
Наименование услугиСтоимость

Земельные споры связанные с:

· признанием права на земельный участок;

· признанием оспоримой сделки недействительной или сделки ничтожной;

· признанием недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

· разделом границ земельного участка;

· с установлением сервитутов и его прекращением и иные споры.

от 50 000 руб.

         
           В связи с законодательным закреплением права частной собственности на землю увеличивается количество споров о разделе земельного участка и выделе из него доли.

Согласно статье 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Порядок раздела и выдела земельных участков в общих чертах установлен в ЗК РФ.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением установленных законом случаев. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Разрешая спор о разделе или выделе земельного участка, суд должен установить, является ли исходный участок делимым и возможно ли использование выделяемого участка с тем же разрешенным назначением. В соответствии со статьей 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными актами органов местного самоуправления.

Исходя из этих положений, суды определяют делимость или неделимость земельного участка. Поэтому до подачи иска в суд узнайте, какой минимальный размер земельного участка соответствующего разрешенного использования установлен в Вашем районе (городе). Если он больше, чем площадь участка, который Вы хотите выделить, то лучше рассмотреть возможность подачи иска об определении порядка пользования участком.

Из судебной практики суд указал следующее: «Верным также является вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о разделе земельного участка, признании не завершенного строительством жилого дома отдельным домовладением, так как они не соответствуют требованиям ст. 11.9 ЗК РФ, ст. 218, 222 ГК РФ, поскольку при площади земельного участка с кадастровым номером 50:33:20:00701 — 890 кв. м в результате раздела будут образованы земельные участки с площадью меньше минимального размера земельного участка, установленного органом местного самоуправления для поселков, а также поскольку не завершенный строительством объект недвижимости не может быть признан отдельным домовладением.».

Как правило, в долевой собственности находится не только участок, но и расположенный на нем жилой дом с надворными постройками. Раздел земельного участка с оставлением в общей собственности расположенного на нем строения полностью исключается. В этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц.

Так, из судебной практики по одному из дел указал: «…при разделе дома отношения бывших сособственников по пользованию земельным участком сохраняются и препятствий в дальнейшем для определения порядка пользования либо раздела земельного участка не имеется. Между тем раздел земельного участка с оставлением строения в общей собственности невозможен, так как в данном случае не происходит выделение каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Поэтому требование о разделе земельного участка должно быть заявлено только после раздела дома, либо одновременно с ним.».

Таким образом, иск о разделе (выделе) земельного участка можно заявить только после прекращения права общей собственности на дом либо одновременно с ним. Но я рекомендую сначала разделить жилой дом (выделить долю), а затем уже подавать иск о разделе (выделе) земельного участка.

При невозможности реального раздела земельного участка или выдела из него доли, может быть определен порядок пользования этим участком. Определение порядка пользования не зависит от его размера, количества землепользователей и принадлежности участка на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования.

При определении порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, единственным критерием является размер долей сособственников. В то же время при определении порядка пользования участком, предоставленным на праве постоянного (бессрочного) пользования, суд учитывает не только размер долей в праве собственности на строение, но и сложившийся порядок пользования земельным участком.

Сложившийся порядок пользования земельным участком – это добровольное соглашение сторон (устное или письменное) о распределении земельного участка. Его нужно отличать от фактического пользования земельным участком, когда по разным причинам кто-либо из сособственников жилого дома не пользуется участком, в частности, проживая в другом регионе и т.п.

В судебных спорах о разделе (выделе) земельного участка всегда возникают вопросы, требующие специальных знаний в области землеустройства. Это делает необходимым проведение по данной категории гражданских дел землеустроительной экспертизы по вопросу о возможных вариантах раздела (выдела).

Формально по закону заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Однако, в реальной практике заключение эксперта, как правило, является главным доказательством по делу. Часто судьи без какой-либо проверки принимают на веру все, что написал эксперт в своем заключении (зная это, не чистые на руку эксперты чувствуют себя вполне вольготно). На мой взгляд, это одна из самых больших сложностей в доказывании по таким делам.

По этой причине до назначения экспертизы предоставьте суду все возможные документы, которые по Вашему мнению помогут эксперту провести полное исследование и дать обоснованное и объективное заключение по делу. Потом может быть поздно.

Производство экспертизы суды обычно назначают местным экспертам, с которыми уже имеется опыт работы. В то же время по закону Вы имеете право попросить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту. Для этого надо выяснить у желаемого специалиста место его работы, стоимость и сроки проведения им экспертизы (эти вопросы чаще всего интересуют судей при выборе эксперта), получить у него копии (желательно заверенные) документов об образовании и квалификации.

Согласно ГПК РФ Вы вправе представить суду вопросы для экспертизы (лучше сделать это в письменной форме, чтобы они остались в материалах дела), но окончательный круг вопросов определяет суд. Типовой перечень вопросов выглядит примерно так:

1) определить общие границы спорного земельного участка, находящегося во владении у сторон, в том числе с учетом «запользованной» земли;

2) определить, сложился ли между сторонами порядок пользования спорным земельным участком, и если да, то представить план сложившегося порядка пользования земельным участком;

3) представить варианты реального раздела земельного участка исходя из долей сторон в праве собственности на земельный участок (исходя из закрепленного размера земельного участка), и если это возможно, то с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком.

По результатам исследований эксперт может прийти к выводу о невозможности раздела или выдела земельного участка в натуре. ГПК РФ предоставляет эксперту право по своей инициативе предложить варианты порядка пользования участком. Однако, лучше не надейтесь на активность эксперта и на стадии формулирования вопросов попросите суд поставить перед экспертом вопрос о вариантах порядка пользования земельным участком, если его раздел или выдел окажется невозможен. Это поможет избежать назначения дополнительной экспертизы и расходов на ее проведение.

При исследовании подготовленного экспертом заключения следует проверять соответствие заключения вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. В целях разъяснения или дополнения заключения можно вызвать эксперта в суд для допроса. Если заключение эксперта по Вашему мнению является неполным или недостаточно обоснованным, то в первую очередь необходимо попытаться восполнить этот пробел на стадии допроса эксперта или путем заявления суду ходатайства о проведении дополнительной экспертизы.

Имейте в виду, что судьи очень и очень не любят назначать повторные экспертизы другим экспертам. Главным образом потому, что это сильно затягивает дело. Несмотря на это, если Вы считаете заключение эксперта необоснованным и необъективным и полагаете, что необходимо проведение повторного исследования другим экспертом, Вы должны подать суду мотивированное письменное ходатайство о назначении повторной экспертизы. Это может помочь в вышестоящей инстанции при обжаловании решения суда. Ходатайство лучше всего подать после допроса эксперта, в рамках которого нужно постараться показать суду некомпетентность или необъективность эксперта.

Все доказательства по делу, которые подтверждают Вашу позицию, постарайтесь представить суду до принятия решения. Согласно ГПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В условиях современного гражданского процесса истец или ответчик в известной степени как и сапер ошибаются один раз. В апелляционной инстанции, скорее всего, будет поздно ссылаться на какие-то новые доказательства. Поэтому делайте всю предварительную работу в суде первой инстанции, даже если Вам со всей очевидностью кажется, что решение будет в Вашу пользу.

Какой площади земельный участок можно выделить, если его размер по свидетельству не соответствует доле в праве собственности на дом?

В период земельной реформы сособственникам одного жилого дома свидетельства о праве собственности на землю под домом выдавались с указанием конкретных площадей участков в квадратный метрах или долях гектара. По действующему законодательству общий земельный участок под одним жилым домом считается принадлежащим сособственникам дома на праве долевой собственности, несмотря на то, что их доли изначально были выражены в единицах площади.

Нередко размеры земельных участков, указанные в свидетельствах, не соответствовали долям сособственников дома в праве собственности на этот дом. В связи с этим на практике возникает вопрос, на какую площадь земельного участка собственник может претендовать при разделе (выделе доли) общего земельного участка.

На первый взгляд все просто – в свидетельстве о праве собственности на земельный участок уже указана его площадь. Однако, это не так.

При выдаче свидетельств реальный раздел общего земельного участка при жилом доме не производился. Предоставление всем сособственникам жилого дома в собственность земельных участков и последующая выдача свидетельств о праве собственности на земельные участки являлась приватизацией общего земельного участка сособственниками жилого дома, а выданные свидетельства – документами, подтверждающими право каждого сособственника жилого дома на долю в едином приусадебном земельном участке, только выраженную в единицах площади.

В соответствии со ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г., который действовал во время приватизации земельных участков, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение. На основании данной нормы местная администрация должна была указывать площади земельных участков в свидетельствах пропорционально долям в праве собственности на жилой дом.

Если же размеры земельных участков, указанные в свидетельствах, не соответствуют долям в праве собственности на жилой дом, то все равно считается, что в силу прямого указания закона права на общий земельный участок перешли к сособственникам дома в размере пропорционально долям в праве собственности на этот дом. Следовательно, при разделе (выделе доли) общего земельного участка сособственники дома вправе рассчитывать на выдел им земельных участков, по площади соответствующих долям в праве собственности на дом.

Показателен один пример из судебной практики. По аналогичному спору дело дошло до Верховного Суда РФ, который отменил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда и указал следующее: «Разрешая спор и удовлетворяя требования Ш. об установлении границ земельного участка в соответствии с принадлежащей ему долей домовладения, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на земельные участки у прежних собственников домовладения возникло при наличии долевой собственности на домовладение, в связи с чем полагал, что, несмотря на предоставление прежним собственникам земельных участков в конкретных размерах, общий земельный участок при домовладении также является объектом долевой собственности. При этом суд исходя из заключения землеустроительной экспертизы избрал предложенный экспертом вариант N 2 установления границ земельных участков в соответствии с ранее принадлежащими сторонам долями в праве собственности на домовладение.

Суд выделил каждой из сторон земельные участки, соответствующие их долям в праве собственности на дом: Ш. (3/4 доли домовладения) — 1793 кв. метра, Н. (1/4 доли домовладения) — 598 кв. метров.

Отменяя решение суда первой инстанции в части установления границ земельных участков сторон в соответствии с вариантом N 2 заключения землеустроительной экспертизы и вынося по делу в этой части новое решение, которым границы земельных участков сторон установлены в соответствии с вариантом N 5 заключения экспертизы (площадь земельного участка, принадлежащего Ш., составила 1270 кв. метров, Н. — 1121 кв. метр), суд апелляционной инстанции исходил из того, что долевое соотношение в праве сторон на земельные участки при домовладении должно быть пропорционально размеру земельных участков, выделенных правопредшественникам сторон постановлением органа местного самоуправления от 20 февраля 1995 г., поскольку данное постановление о предоставлении земельных участков в размере, не соответствующем долям в праве собственности на домовладение, ими не оспаривалось, стороны же по настоящему делу приобрели право собственности на земельные участки определенного размера в результате сделки и в порядке наследования по закону.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами суда второй инстанции согласиться нельзя, так как они основаны на неправильном применении норм материального права к отношениям сторон, а также сделаны с существенным нарушением норм процессуального права.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-I, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, а именно на момент предоставления земельных участков при домовладении в собственность правопредшественников сторон в 1995 году, в случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам права на землю переходят, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности на строение, сооружение.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ, принятого 25 октября 2001 г., действующего на момент рассмотрения дела в суде, в случаях перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Порядок пользования земельными участками при домовладении, как установлено судом, не сложился как при прежних собственниках, так и между их правопреемниками.

Также судом установлено и никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось, что до 2010 года (вынесение Серпуховским городским судом Московской области решения от 20 января 2010 г.) домовладение, расположенное по адресу: <...> область, <...> район, <...>, являлось объектом долевой собственности Ш. (правопредшественника Ш.) — 3/4 доли и Н. — 1/4 доли.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно было произведено установление границ земельных участков сторон спора с учетом положений ст. 37 ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-I и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, то есть с учетом долей в праве собственности на домовладение».

Адвокат Галлямова Е.И. имеет многолетнюю практику результативного решения земельных споров. Доверившись ей, Вы можете забыть о возможных неприятностях и ошибках в процессе определения порядка пользования землей, которые, увы, случаются нередко.

Каждое обращение в адвокатский кабинет Галлямовой Е.И. начинается с консультации. В дальнейшее сотрудничество входят комплексный анализ имеющихся документов, попытка мирного урегулирования конфликта, оценка возможного исхода дела и выработка тактики поведения в суде.

Адвокат возьмет на себя всю работу, связанную с оформлением соглашения между собственниками, составит иск при невозможности погасить конфликт, представит ваши интересы в ходе судебного процесса и не только выиграет дело, но и возьмет под контроль исполнение решения суда.

Полезная информация

     Адвокатские услуги - это юридические услуги, оказываемые на профессиональной основе квалифицированными юристами, которым присвоен статус адвоката для защиты прав, свобод и интересов граждан и организаций, а также обеспечения доступа к правосудию. В Федеральном законе РФ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» понятие «адвокат» приведено следующим образом: 

     Адвокатом является лицо, получившее статус адвоката и право на осуществление адвокатской деятельности в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Он является независимым профессиональным советником, должен иметь высшее юридическое образование и определенную квалификацию, которая подтверждена соответствующей комиссией. Согласно положениям закона адвокат «обязан честно, разумно и добросовестно отстаивать права и законные интересы доверителя всеми не запрещенными законодательством Российской Федерации средствами».

     Закон требует обязательное участие адвоката в качестве защитника в уголовном судопроизводстве по назначению органов дознания, органов предварительного следствия или суда, а также бесплатное оказание юридическое помощи гражданам Российской Федерации в указанных выше случаях. Адвокат не вправе заниматься иной оплачиваемой деятельностью, за исключением научной, преподавательской или каким-либо творчеством. Адвокат может выступать в качестве представителя истца (ответчика) или защитником подсудимого.

     Основная форма обеспечения подсудимому, истцу или ответчику права на судебную защиту, согласно принципу, закрепленному в нормативном акте, имеющем высшую юридическую силу на территории РФ – Конституции РФ - это участие адвоката в судебном разбирательстве. В связи с осуществлением своей профессиональной деятельности, в соответствии с законодательством РФ, вправе защищать права и законные интересы лиц, которые обратились за юридической помощью, запрашивать из государственных и общественных организаций справки, характеристики и иные необходимые документы.

     Сведения, связанные с оказанием адвокатом юридической помощи своему доверителю, не подлежат разглашению и адвокат обязан сохранить их конфиденциальность. Примеры адвокатских услуг в уголовном и гражданском судопроизводстве: защита прав подозреваемых и обвиняемых при производстве следственных действий (допрос, следственный эксперимент, предъявление для опознания и т.д.); представительство в суде; помощь в составлении договоров, заявлений, жалоб, ходатайств; составление уставных документов организации; правовая помощь при заключении сделок и т.д.

Создание сайта - компания Startkomp